Neue Vergabekriterien für Hypotheken ab Januar 2020

Die Schweizerische Bankenvereinigung SBVg als Dachverband aller Banken in der Schweiz hat auf Druck von Behörden wie der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA und des Eidgenössischen Finanzdepartements EFD sowie der Schweizerischen Nationalbank SNB ihre Vergaberichtlinien für Bauhypotheken der aktuellen Situation angepasst. Sie wurden abschließend von der FINMA genehmigt und treten zum Jahreswechsel 2019/2020 in Kraft. Ausgenommen sind Einfamilienhäuser sowie privat gehaltene, also selbstgenutzte Wohnungen. Anlass für diese Regulierungsmassnahme ist der unaufhaltsam zunehmende Bau von Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekte. Die Baupreise sind konstant hoch. Doch ungeachtet dessen und der Situation zahlreicher Leerstände wird weiterhin viel gebaut.


Bewertung und Finanzierung – zwei Problempunkte für die FINMA

Aufgabe der FINMA ist es, die schweizerischen Banken so zu regulieren, dass ein Bankencrash beziehungsweise eine Immobilienblase vermieden wird. Ursache dafür können Fehlbewertungen der Immobilien sein. Bei einem Immobiliencrash sinken die derzeit hohen bis überhöhten Preise deutlich. In der Folge davon müssen die Banken ihr Portfolio neu bewerten.

• Überschreitet der Hypotheken- den Immobilienwert als Marktpreis, muss die Bank die sich daraus ergebende Differenz beim Haus-/Wohnungs-/Mehrfamilienhausbesitzer einfordern

• Ist der nicht dazu in der Lage zu bezahlen, muss er gezwungenermassen sein Zuhause verlassen, Mehrfamilienhaus veräussern, in dem Sinne räumen

• Für einen solch erzwungenen Immobilienverkauf ist der Krisenzeitpunkt denkbar schlecht


Die SBVg-Selbstregulierungsmassnahmen in Kürze

• Erhöhung der Eigenkapitalquote
Anstelle von bislang 10 beträgt der zukünftige Eigenanteil am Belehnungswert mindestens 25 Prozent. Nach dem Niederstwertprinzip ist eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis einerseits und tieferem Belehnungswert andererseits komplett aus Eigenmitteln zu finanzieren

• Schnellere Amortisation
Die Hypothekenverbindlichkeit für Renditeobjekte muss innerhalb eines Jahrzehnts auf Zweidrittel des Beleihungswertes amortisiert werden. Bisher war die Zeitspanne fünf Jahre länger [15 Jahre]

• Beschränkung auf Renditeobjekte
Von dieser Neuregelung betroffen sind ausschliesslich Finanzierungen von Renditeobjekten. Unter denen ist wiederum nur das Neugeschäft betroffen. Diese neuen Kapitalvorgaben gelten auch für Versicherungen

• Behebung der Leerstandsquote
Ob mit dieser Neuregelung die derzeitige Leerstandsquote signifikant gesenkt werden kann, bleibt dahingestellt. Leerstände sind häufig auch Folgen von Investitionen ohne qualifizierte Stand- und Potentialanalyse. So gibt es selbst heutzutage noch Bereiche und Regionen mit deutlicher Wohnungsknappheit. Wer hier investiert, der braucht einen zukünftigen Leerstand nicht zu befürchten. Auch mit einem guten bis erstklassigen Ausbaustandard lässt sich ein möglicher Leerstand von Beginn an bis auf Null reduzieren.

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